L'intervista

by gazzetta lucchese

 

"Troppi immobili sul mercato, ecco il perché del crollo dei prezzi e della domanda". Intervista all'architetto Giancarlo Affatato

21/12/2010 22:35

Un altro imprenditore non lucchese che ha deciso di investire nella nostra città nonostante il trend, decisamente negativo, del settore immobiliare. Giancarlo Affatato, 41 anni, architetto titolare dell'omonimo studio con la collega architetto Daniela Schirru, operativo in tutta la Toscana, ma con sedi a Prato e Lucca, ha accettato di fare una scommessa. Difficile senza dubbio. 

Il mercato immobiliare a Lucca è in una fase di stallo. Vendere è sempre più difficile. Perché secondo lei?

Il mercato è in una fase di stallo perché sul mercato ci sono diversi immobili da vendere. Bisogna fare delle distinzioni anche sui tipi di immobili. Il residenziale su Lucca è tanto sia quello di nuova costruzione sia quello di secondo giro cioè "l'usato”. Questo fa sì che l'utenza – che a Lucca città e piccoli centri limitrofi conta su circa  80 mila abitanti residenti -  è poca per l'offerta che c'è. Naturalmente la domanda che arriva cerca il prezzo e mette, spesso, in secondo piano la qualità dell'immobile stesso. 

I prezzi sono crollati. La gente acquista a prezzi stracciati o quasi. Anche un imprenditore è costretto ad abbassare le pretese e i costi se vuole sopravvivere?

I prezzi non sono del tutto stracciati. E' vero, però, che molti imprenditori vendono a ribassi d’asta. Negli ultimi cinque anni gli imprenditori immobiliari sono diventati tantissimi. Questi, però, in gran numero sono imprenditori immobiliari non puri, ma "inventati". Infatti, viene fuori che chi faceva il venditore di frutta o di carne o chi fa il commercialista o il notaio, avendo a sua disposizione liquidità, in denaro personale, ha pensato di investirli nel settore che fino a poco tempo fa tirava maggiormente ovvero il settore immobiliare. Le banche concedevano mutui con piu’ “leggerezza” quindi il settore trainava bene anche questi tipi di imprenditori immobiliari che più che imprenditori sono ed erano dei finanziatori. Nel momento in cui il settore ha subito un freno, per la crisi finanziaria in corso e per la ristrettezza degli impieghi finanziari da parte delle banche, questi imprenditori hanno preferito scappare dal settore. Così, pur di rientrare dei loro capitali hanno ribassato i prezzi.

Lei ha avuto la certificazione di qualità per la costruzione di immobili. Cosa vuol dire, in sostanza?

Vuol dire che l’azienda che io dirigo e che ho creato, l’Arkedomo Group, esegue un processo che rispetta tutti i requisiti che gli enti preposti al rilascio della  certificazione ci impongono. In sostanza  il processo parte da obietti ben precisi e cioè: scelta dell’area dove si deve edificare; scelta dei progettisti e del gruppo tecnico qualificati che seguiranno la costruzione; scelta dell’impresa qualificata e con mano d’opera specializzata; scelta dei fornitori qualificati per la scelta e l’acquisto dei materiali; scelta del processo in fase costruttiva da eseguire per realizzare costruzioni a risparmio energetico e di pregio.

Lei ha aperto un cantiere a San Marco dove sta realizzando un edificio di alcune unità immobiliari. A quanto vende i suoi appartamenti?

Il prezzo di un immobile ad uso residenziale non si valuta solo a metro quadro, ma nel suo insieme. Le spiego: i metri quadri commerciali convenzionali, vengono calcolati su una sommatoria di percentuali di incidenza tra loro. Ci sono vari metodi di calcolo che possono variare di qualche centinaio di euro il prezzo a mq. Nel mio complesso residenziale che sto costruendo in zona San Marco-Borgo Giannotti a Lucca l’accessibilita’ economica è concessa a tutti, infatti i prezzi vanno da  145 mila a 215 mila euro. Il tutto dipende, poi, anche dagli accessori, quali garages, numero di posti auto, numero di ripostigli di proprietà. 

Imprenditori immobiliari edili si nasce o si diventa?

Come tutte le professioni, la crescita deve essere graduale, non ci si nasce e non ci si diventa, ma ci si crea giorno dopo giorno, arricchendo sempre di più il proprio bagaglio di esperienza. Io  sono anni che vivo la mia vita tra lo studio di architettura e i cantieri ricoprendo il ruolo di architetto-imprenditore nello stesso momento. Ma posso garantirle che ogni giorno e’ diverso dall’altro e ogni cantiere ha la sua storia. Il mondo economico finanziario e imprenditoriale viaggia ad una velocita’ altissima. Lei ha il suo studio professionale a Prato.

Come mai ha deciso di investire anche su Lucca?  

Ho iniziato 15 anni fa in provincia di Lucca a Altopascio, Porcari, Capannori, Versilia. Da circa dieci anni in città, progettando e realizzando numerosi complessi immobiliari, tutti andati a buon fine. Ho investito a Lucca perché la città ci ha accolto molto bene. Abbiamo numerosi clienti. Ho tantissimi amici che mi vogliono bene, quindi mi sento lucchese di adozione. 

Meglio un bravo geometra o un mediocre architetto?   

Un bravo professionista che sia competente non solo con la didattica, ma anche con la realtà pratica.  Nella costruzione di un immobile, dove si può risparmiare e, quindi, guadagnare di più?    Si può risparmiare a discapito della qualità su tutto: dalla scelta dell’area dove si deve edificare alla scelta dei progettisti e del gruppo tecnico qualificati che seguiranno la costruzione, dalla scelta dell’impresa a quella dei fornitori dei materiali. 

Una soluzione drastica per risolvere la crisi del settore? 

E’ difficile dare una risposta a questa domanda. Ma una cosa è certa: la crisi fa bene, perché lascia sul mercato i professionisti del settore e le case che saranno edificate sono case con tutte le tecniche costruttive che portano al risparmio energetico edifici minimo di classe A. Inoltre l’offerta sarà sempre di meno e quindi proporzionata alla domanda. Si ritorna alle origini del settore immobiliare costruttivo. Ritornare alle origini vuol dire fare meno case, ma con più qualità. 

Aldo Grandi