Piero Angelini e Governare Lucca: "Impossibile approvare entro il 10 ottobre il master plan dello stadio"

26/09/2010 12:05

Ecco il lungo documento, integrale, presentato da Governare Lucca e da Piero Angelini nel corso di una conferenza stampa sullo stadio e sul progetto di Giuliano Giuliani e Giovanni Valentini: 

Governare Lucca è favorevole alla ristrutturazione dello stadio di Porta Elisa, nel rispetto delle regole di legalità e delle esigenze della città. Governare Lucca, mentre è stata totalmente contraria alla costruzione del nuovo Stadio a S. Donato, è favorevole alla ristrutturazione dello Stadio di Porta Elisa;  come nel lontano passato, in cui si era impegnata, con molti dei suoi uomini attuali, a sostenere la Lucchese  ( basta pensare ai proventi dei parcheggi destinati dal Comune alla Lucchese di Maestrelli), così anche  oggi, in un quadro sportivo e politico certamente diverso,  è favorevole ad assicurare al calcio- nel nostro caso alla Lucchese- una autonomia finanziaria, in grado di farlo uscire dalla situazione di crisi, anche morale, in cui troppo spesso è precipitato: crede che una tale politica vada fatta, però, nel rispetto  delle esigenze della città e del territorio e soprattutto delle regole di legalità. I tempi della politica non collimano sempre con quelli delle imprese; le difficoltà attuali  e le polemiche pubbliche di questi giorni, sul progetto del nuovo Stadio, sono determinati, però, in prevalenza, sia dalle incertezze e dalle inconcludenze  dell’Amministrazione, sia  dalla poca chiarezza del Sindaco Favilla, che, scelta  fin dall’inizio, anche su pressione di personaggi interni alla maggioranza,  la sola opzione del gruppo Cipriano- Valore, per risolvere  problemi della Lucchese, non è riuscito quasi mai a parlare a Giuliani e Valentini con la chiarezza necessaria e a procedere con la dovuta speditezza ( il problema dello stadio si inserisce tra i problemi dell’Urbanistica, su cui l’Amministrazione è impantanata da più di due anni). Giudichiamo tuttavia le accuse di questi giorni di Valentini contro i politici e l’Amministrazione, senza fondamento.

2) Il gruppo Valore è uscito da Polis  sulla base  di un accordo con il Comune, dal Polo Fiere su sua richiesta. Valentini ha detto, innanzitutto, di essere stato “costretto a vendere Polis” e di essere stato “scalzato dal Polo Fiere” Quanto a Polis e Polo Fiere, si tratta di accuse infondate, come mostra la lettera autentica, riportata in allegato ( v. all. 1), spedita a Lucca Holding spa il 14/01/2009, in cui il Valentini, non solo ricorda di aver “concordato” la vendita delle quote della Polis al Comune di Lucca ( al prezzo di 6,2 milioni di euro), ma propone proprio lui  la cessione delle quote Polo Fiere, al prezzo da lui voluto e dal Comune supinamente accettato ( 2.200.000 euro: il valore delle quote versate, rivalutate del 4%!); Valore e Cipriano ( che, insieme agli altri soci privati, hanno guadagnato, dalla costruzione della caserma  Mazzini - un progetto discutibile, quanto a parcheggio e case- circa 30 milioni,  anche perché il finanziamento del parcheggio, tramite leasing, è stato addossato interamente, dal Sindaco, prima alla Metro e poi al Comune), sono usciti dalla Polis, perché la Stu ( società di trasformazione urbana), che può ristrutturare solo gli edifici di sua proprietà, aveva ormai  esaurito la sua funzione; e il rimanere nella Polis rendeva, verosimilmente, più difficile la partecipazione  agli appalti pubblici del Comune (come nel caso del Piuss): v. ad esempio l’appalto dello Steccone ( ex Gesam) in cui Cipriano , dopo aver bandito l’appalto in quanto socio di Polis, ha poi vinto la gara d’appalto, solo perché, uscito completamente da Polis, non era più in conflitto di interessi. Bisogna ricordare che Governare Lucca ha preso una posizione critica contro l’acquisto , da parte del Comune, delle quote Polis di Valore e Cipriano e ha fatto una lunga battaglia contro l’acquisto delle quote Valore per il Polo Fiere, dal momento che Lucca Holding possedeva quasi il 50% delle quote, oltre 6o% insieme alla Camera di Commercio, sicché comprare le quote Valore del Polo Fiere a quel prezzo è stato giudicato, da noi,  un acquisto inutile, fatto da Favilla per venire incontro a tutte le richieste del privato.

Sbagliate anche le critiche di Valentini sul Parco di S. Anna. Quanto al Parco di S. Anna (un Piano attuativo, creato dal Regolamento urbanistico, in contrasto con il Piano strutturale),  è stato adottato dal Commissario, nonostante che il  gruppo Valore non fosse proprietario dell’area,  richiesta dalla legge, per presentare legittimamente il progetto ( una parte era ancora di proprietà del Comune): un progetto, comunque,  che non rispettava la normativa del Piano attuativo, per quanto riguarda l’area a verde ( che doveva essere e non era il 50% del comparto) e i parcheggi ( che dovevano essere e non erano interrati); noi di Governare Lucca avevamo presentato, nel marzo 2008, una mozione di compromesso, scontrandoci anche con il Comitato di S. Anna: ma il gruppo Valore non l’ha accetta; quando il 29 luglio 2008 è risultato che nella UTOE 3b si era sforato, per quanto riguarda il residenziale, il gruppo Valore avrebbe dovuto cambiare il progetto, ma non l’ha fatto; il 14/04/2009, poi, decorsi 5 anni dall’approvazione del Regolamento urbanistico, tutti i Piani attuativi, compreso quello di S. Anna, sono decaduti; il diritto al risarcimento da parte del gruppo Valore è senza fondamento , perché fino all’approvazione del Piano attuativo, che non c’è stata, non esiste  alcun interesse giuridico protetto; parlare , come ha fatto in questi giorni Favilla, di “diritti quesiti”, è da irresponsabili. Naturalmente se il gruppo Valore intenta l’azione di risarcimento e il Sindaco , contravvenendo ad un suo preciso dovere, giuridico e politico,  non  difende fino in fondo  gli interessi legittimi del Comune, il gruppo Valore potrebbe anche vincere, a sproposito,  la causa eventualmente promossa contro il Comune, in danno dei cittadini: ma un tale rischio  costituisce,  per  noi, una ragione in più per mandare presto a casa, presto, il sindaco Favilla]. 

3) Approvare il Masterplan dello Stadio, con una Variante urbanistica, entro il 10 ottobre, non è possibile, perché illegittimo. Il Masterplan, approvato ( con una  integrazione) dalla Giunta, il 10/08/2010, composto da una Relazione tecnico-descrittiva  e da una scheda norma, prevede le seguenti unità minime ( più ampie di quelle pubblicate pochi giorni fa dai giornali):   UMI A: funzioni inerenti l’attività sportiva; UMI B: funzioni speciali e intrattenimento  club tifosi vip: mq 1.500; spazi culturali e sportivi-spettacolo (multisala): mq 5.000; esercizi di vicinato-ristorazione: mq 1.500 ( tot. parziale: 8.000);  UMI C: albergo:  mq 5.000; commerciale : mq 2.500; servizi-terziario: mq 1.500 ( tot. parziale:  9.000); UMI D: commerciale: mq. 3.000; terziario/direzionale: mq 2.000; residenze speciali-servizi : mq 5.000 ( tot. parziale 10.000), per un  intervento totale di 27.000 mq.

Commerciale e direzionale, le funzioni che confliggono maggiormente  con quelle del centro storico ( ma anche l’apertura di una multisala non può non influire sulle sale cinematografiche, accentrate attualmente in città), ammonterebbero a 9.000 mq; in realtà, le quantità indicate costituiscono gli interventi minimi: la normativa permette infatti al privato di costruire, per commerciale  (B2.1, B2.2, B3), fino al 30%, per direzionale/terziario ( B1.1, B1.2; C1.1, C4), fino al 20%, per un totale di 13.500 mq  (con  mc 47.500): circa 100 negozi o uffici da 130 mq. Non si parla di parcheggi, per i quali si prevede soltanto l’applicazione degli standart urbanistici, che sembrano comportare ( secondo la valutazione dell’Amministrazione) un parcheggio per 500 auto: un parcheggio , a nostro avviso,  troppo piccolo, se si pensa che il solo albergo dovrebbe comportare circa 120 camere.

a) Primo problema urbanistico: i motivi di illegittimità della decisione. La Giunta, il 3 settembre u.s., ha trasmesso tutta la documentazione al Consiglio, che dovrebbe approvare il Masterplan, apportando   una variante al Regolamento urbanistico vigente ( senza effettuare, tra l’altro la VAS, la Valutazione ambientale strategica, che, promossa dal C.C.  con delibera n.93 del 2/03/2010 e formalizzata dalla Giunta, è stata da questa, poi, impropriamente, esclusa, con del. 313 del 22/06/2010).  Il primo problema giuridico che si presenta è costituito dal fatto che l’UTOE 2, in cui viene a trovarsi lo stadio, non ha, attualmente,  le quantità residenziali e commerciali necessarie: per il residenziale, secondo il nostro conteggio, si ha, addirittura, uno sforamento di 28.199 mq; per il commerciale/direzionale, secondo anche il conteggio della Giunta, residuano soltanto 1.789 mq. Approvare la Variante al Regolamento urbanistico, dilatando in questo modo tali quantità edilizie, come sembra proposto dalla Giunta il 3/09/2010, è dunque  illegittimo e siccome una tale variante è diretta a favorire, nella situazione attuale, il progetto di un privato, concreta pure, a nostro avviso, il reato di abuso di ufficio. E’ dunque difficile e comunque rischioso, anche per Cipriano e Valentini, che l’Amministrazione possa approvare  il Masterplan, con variazione del Regolamento urbanistico, entro il 10 ottobre p.v. L’Amministrazione, da due anni, precisamente dal 29/07/2008, giorno successivo all’emergere degli sforamenti, fatica e lavora, spesso a sproposito, per trasportare le quantità residenziali dalle UTOE dove non si era sforato, alle UTOE dove si era sforato, cosa di cui c’è bisogno per la ristrutturazione dello stadio; ha ritenuto e scritto, in tantissimi documenti, che per realizzare un tale risultato si deve  procedere prima ad una apposita Variante al P.S. e al R.U., che, in realtà, è stata da sei mesi presentata al Consiglio, ma non è mai stata discussa. L’ approvazione del Masterplan, a prescindere da una modifica preliminare del Regolamento urbanistico, nel suo complesso, viola, a nostro avviso, le leggi urbanistiche toscane, secondo l’unanime parere della dottrina e  della giurisprudenza.

b) Secondo problema urbanistico: i motivi di inopportunità politica di una tale decisione. Il secondo problema urbanistico riguarda, non il diritto, ma la politica; nella fascia che va dalla Stazione ferroviaria al Campo di Marte, ci sono progetti urbanistici di grande impatto ambientale, quello, per es.,  sullo Scalo merci, già approvato dal Commissario, ma anche altri, tra cui ( v. anche i magazzini della ex Manifattura Tabacchi) , in particolare, quello del mercato di Pulia  e quello di Campo di Marte, di prevedibile attuazione nel giro di due e tre anni; affiancare al commerciale dello stadio, altri 4 o 500 negozi o uffici, come potenzialmente possibile attraverso tali progetti, stravolgerebbe l’assetto urbanistico del territorio, a cominciare  dalla congestione  della circonvallazione e  annullerebbe le funzioni commerciali e direzionali della città murata. E’ evidente, dunque, che il Masterplan dello Stadio non può essere  approvato se non nel quadro di una revisione del Regolamento urbanistico, che riduca drasticamente e tendenzialmente annulli (con volumi zero) le ulteriori funzioni commerciali e direzionali nella fascia che va dalla Stazione ferroviaria a Campo di Marte compreso.

4)  Un calcolo sulla redditività del Masterplan proposto. Nessuno, finora, ha effettuato una valutazione della redditività del Masterplan presentato, anche per verificare in che misura esso possa soddisfare le esigenze di una società delle dimensioni e della qualità dell’ Ass. Lucchese Libertas, che, a dire di Giuliani, richiede oggi, ogni anno,  quasi un milione e mezzo. Lo tentiamo noi, con tutte le cautele del caso,   tenuto conto del parere di esperti, cercando di valutare al minimo la redditività annua, in Euro :
UMI B.

Multisala                                                                                                                                   30.000

Esercizi vicinato e ristorazione (1.500 mq x 18 euro al mq al mese-20% tasse  )                 259.200

UMI C.

Albergo da 120 camere ( media 180 giorni per 100 camere x 120 euro, abbattuto del

40% di costi e tasse)                                                                                                           1.296.000

Commerciale (2.500mqx18euroalmq l mese,- 20% di tasse)                                                 432.000

Terziario ( 1.500 mq x 12 euro al mq al mese,-20% di tasse)                                                172.800

UMI D:

Commerciale ( 3.000mq x 18 euro al mq al mese, -20% di tasse)                                         518.400

Residenze speciali (5.000 mq x 8 euro al mq al mese, -20% di tasse)                                  384.000

Garage ( 500 posti x 4 euro al giorno,-30% tasse)                                                                 252.000

Totale                                                                                                                                   3.344.000

La redditività dell’investimento è molto alta; va notato che, anche se si azzerasse la parte commerciale ( o quanto meno si dimezzasse), quella che disturba di più la città,  per un totale di 1.209.200 euro ( 604.600 per la metà), rimarrebbe un reddito netto di 2.134.800 euro ( 2.739.400, se solo dimezzata), che potrebbe  essere portato a 2.386.800 ( o 2.991.400, se dimezzata), se si raddoppiasse, come sarebbe utile, la quantità dei parcheggi a disposizione.

5) Nostra opposizione  alla ipotesi, caldeggiata dall’Amministrazione, di un affidamento alla Ass. Lucchese Libertas della gestione, tramite diritto di superficie, per 99 anni. L’Amministrazione ritiene e ha annunciato ( se pur senza effettuare, per quanto ne sappiamo, decisioni formali in materia, che devono essere prese comunque dal Consiglio comunale) che lo Stadio debba essere ceduto alla società Ass. Lucchese Libertas, con un diritto di superficie, per 99 anni: una enormità, per noi inaccettabile. Si dice che qualcosa di simile avviene a Torino, in favore della Juventus e cioè degli Agnelli. A Lucca, però, non ci sono Agnelli, cioè imprenditori solidi  che hanno un passato di cento anni, nella città, e che possono assicurare, con  quasi certezza, un ulteriore futuro imprenditoriale di cento anni: a Lucca non ci sono Agnelli e gli atteggiamenti attuali di Valentini

( diverso, in verità da Giuliani, che invece apprezziamo), un semplice manager, ricordiamo, perché sconosciuti rimangono i reali proprietari del gruppo Valore, non ci convince ad effettuare un affidamento, per 99 anni, a nessuno; un affidamento   che presuppone un rapporto di totale  fiducia, che non esiste attualmente e che ipotecherebbe, con grave rischio, le scelte di tre generazioni di lucchesi.

6) Nostra sommessa proposta, come contributo alle scelte del Consiglio comunale. Il progetto dello Stadio deve andare avanti; ma senza polemiche e strappi e deve convincere la maggior parte della cittadinanza ( non solo i tifosi, che spesso, per troppa passione, sbagliano, come è accaduto nel caso di Fouzi Hadj); è necessario, comunque, approvare prima la modifica complessiva del Regolamento urbanistico, che deve fare la scelta, nella fascia tra la Stazione ferroviaria e Campo di Marte,  di volumi tendenzialmente  a zero per commerciale e direzionale; nel caso, poi, dello Stadio, si può per lo meno ridimensionare drasticamente il commerciale-direzionale e aumentare, invece, in modo consistente, nell’interesse della città, la superficie dedicata ai parcheggi.  Quanto alla gestione, bisogna partire dalla considerazione che  l’Amministrazione ha la proprietà di un bene, come lo stadio Porta Elisa, che, per posizione e  struttura, ha un suo indiscutibile, grande  valore. L’Amministrazione avrebbe dovuto da tempo effettuare una stima del bene di sua proprietà; se ne è ben guardata, per essere, così, totalmente libera di disporne . Noi pensiamo che ( ferma restando l’esigenza di una stima  più approfondita)  la superficie dell’area dello stadio, di mq 48.763, non possa valere meno  del prezzo stracciato di 1.000 euro al mq, in totale: 48.763.000; e pensiamo, inoltre, che la ristrutturazione proposta dal Masterplan potrebbe  realizzarsi ( secondo stime approssimative, ma non distanti da quelle reali) con meno di 40.000.000 di euro. Ci sarebbero, a nostro avviso, sulla base dei dati su esposti, le condizioni economiche-finanziarie per dar vita ad una società mista, a prevalente capitale pubblico, a gestione privata ( come da statuto della Polis), che destinasse statutariamente, in primo luogo  alla Lucchese, in una qualche misura anche agli sport minori, una quota consistente di utili ( ad esempio, in una prima fase, per la Lucchese, un milione e mezzo  all’anno,  da modulare, poi, di anno in anno) e che redistribuisse il resto a remunerazione del capitale pubblico e privato.